Utrzymanie i kontrola okresowa obiektów budowlanych (z suplementem elektronicznym) Wydanie II

Każdy obiekt budowlany wymaga, aby o niego dbać, a zatem wymaga nieustannego utrzymywania w dobrym stanie technicznym, funkcjonalnym i estetycznym, dzięki czemu będzie mógł służyć właścicielowi zgodnie z przeznaczeniem. Bardzo ważną kwestią jest zapewnienie bezpieczeństwa korzystających z niego osób. Bezpieczeństwo to osiąga się dzięki niedopuszczeniu do powstawania awarii i katastrof budowlanych.

Przepisy Prawa budowlanego zawierają ścisłe wytyczne na temat tego, w jaki sposób należy prowadzić obsługę nieruchomości, by utrzymać ją w dobrym stanie technicznym. Zobowiązują one właściciela lub zarządcę do kontrolowania obiektu w aspekcie stanu technicznego, usuwania nieprawidłowości i dbałości o nieruchomość. Co ważne, zmiany prawa idą w kierunku zwiększenia obowiązków i odpowiedzialności właściciela i zarządcy nieruchomości w zakresie zapewnienia bezpiecznej eksploatacji nieruchomości.

W II wydaniu publikacji omówione zostały praktyczne aspekty obowiązków nałożonych przez znowelizowane w ostatnich latach przepisy Prawa budowlanego na właściciela i zarządcę, w tym obowiązkowych kontroli (przeglądów). Opracowanie powstało w oparciu o przepisy, literaturę, doświadczenie własne autora. Wykorzystane zostały komentarze dostępne na stronach internetowych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego i Ministerstwa Infrastruktury. Załącznikiem do niniejszej publikacji są przykłady formularzy różnego rodzaju protokołów, w tym protokołu inwentaryzacji obiektu budowlanego i protokołów z obowiązkowych kontroli.

Dołączony do opracowania suplement elektroniczny zawiera edytowalne wzory tych formularzy, a także teksty najważniejszych przepisów (plik suplementu jest do pobrania przez Internet, instrukcję postępowania zamieszczono w książce).

Spis treści:

Wstęp     7

1. Odpowiedzialność właściciela i zarządcy nieruchomości     9

2. Podstawowe terminy i definicje         11

3. Nadzór nad dokumentacją         17
3.1. Przejęcie nieruchomości i jej dokumentacji     17
3.2. Zawartość dokumentacji     20

4. Obowiązki właściciela i zarządcy  27

5. Bezpieczeństwo użytkowania     33
5.1. Określenie zużycia obiektu budowlanego     33
5.2. Przeglądy i kontrole obiektu budowlanego         37
5.2.1. Przeglądy nieobligatoryjne.38
5.2.2. Przeglądy obligatoryjne     39
5.2.2.1. Dozór techniczny         39
5.2.2.2. Zabezpieczenia przeciwpożarowe     40
5.2.2.3. Kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego     40
Kontrole coroczne         41
Kontrole dużych obiektów     44
Kontrole pięcioletnie         45
Kontrola bezpiecznego użytkowania     47
Kontrola w przypadku zgłoszenia o dokonaniu nieuzasadnionych
względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń
obiektu budowlanego     48
Kontrola stanu technicznego kotłów     49
Kontrola urządzeńwsystemach klimatyzacji     50
Kontrola wypełniania ustawowych obowiązków przez właściciela
lub zarządcę.50
Zwolnienia z wykonywania kontroli         50
Osoby uprawnione do wykonywania kontroli     51
Działaniawtrakcie kontroli         54
Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego55
Wytyczne do prowadzenia kontroli     55
Czynności wstępne     56
Zakres kontroli         56
Zawartość protokołu z kontroli     57

6. Książka obiektu budowlanego     61
6.1. Zasady prowadzenia książki obiektu budowlanego     61
6.2. Zawartość książki obiektu budowlanego     68

7. Zaplanowanie robót remontowo-budowlanych     91
7.1. Ustalenie zakresu rzeczowego robót     93
7.2. Wytyczne do projektowania     94
7.3. Zaplanowanie budżetu     95
7.4. Harmonogram działań     96

8. Przygotowanie robót remontowo-budowlanych     99

9. Realizacja i odbiory robót remontowo-budowlanych         103
9.1. Kiedy zgłoszenie, a kiedy pozwolenie na budowę?     103
9.2. Dokumentacja robót remontowo-budowlanych     109
9.3. Rozpoczęcie robót remontowo-budowlanych     111
9.3.1. Plan BIOZ         112
9.4. Dokumentowanie realizacji robót remontowo-budowlanych. 113
9.5. Nadzór i kontrola realizacji robót remontowo-budowlanych     114
9.6. Zmiany wtrakcie realizacji robót remontowo-budowlanych     116
9.7. Odbiory robót     117
9.7.1. Odbiory w przepisach prawa         117
9.7.2. Odbiory robót ulegających zakryciu lub zanikowych     119
9.7.3. Określenie zasad dokonywania odbiorów budowlanych 119
9.7.4. Odbiór do użytkowania         121
9.7.5. Warunkowe pozwolenie na użytkowanie         123

10. Rozliczenie wykonanych robót     124

11. Procedury postępowania przy wykryciu wad i usterek budowlanych     125
11.1. Pojęcie wady i rękojmi         126
11.2. Umowa o roboty budowlane     127
11.3. Narzędzia prawne do egzekwowania usuwania wad, rękojmia. 128
11.4. Terminwdochodzeniu roszczeń z tytułu wad przedmiotu umowy131
11.5. Nienależyte wykonanie zobowiązania     134
11.6. Gwarancja     134
11.7. Odpowiedzialność za wady         136
11.8. Źródła wad i błędów budowlanych         137
11.9. Zapisy w umowie o roboty budowlane ułatwiające egzekwowanie usuwania wad
11.10. Jak skutecznie dochodzić usunięcia wad     140

12. Użytkowanie budynków    143
12.1. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie     143
12.2. Warunki techniczne użytkowania budynków         145

13. Kary za brak wypełniania obowiązków w zakresie bezpiecznego użytkowania obiektów budowlanych     147

14. Formularze     149
Załączniki     153
Źródła         197
Przepisy prawne     197
Literatura         198
Strony internetowe     198